“挂牌近一年，挂快割肉格总价从200多万跌至160万，多万到年心一横，横卖杭州卖了。房东”近日，离场老破在丁桥板块成功售出两居室的挂快割肉格房东老陈，在拿到尾款后长舒一口气。多万到年尽管“割肉”离场令人心疼，横卖杭州但他认为“落袋为安”才是房东当下最稳妥的策略。

这一案例正是离场老破2026年上半年杭州二手房市场的真实缩影。随着市场“期中考”成绩单揭晓，挂快割肉格一系列数据清晰地印证了当前市场“以价换量”的多万到年核心特征。

杭州二手房市场2026年“期中考”成绩单
数据来源：杭州我爱我家

据杭州我爱我家数据显示，横卖杭州上半年全市共成交二手住宅4.67万套。房东这一成绩位列近五年同期第二，离场老破仅略低于2025年同期的4.91万套，显示出市场在价格调整下依然保持了较高的活跃度。

“老破小”量稳价跌，成交结构剧烈重塑

虽然成交量得以稳住，但价格调整仍在持续。上半年杭州全市二手住宅均价为26817元/平方米，同比去年上半年下滑了15.2%。

成交结构的变迁尤为显著：
* 低总价房源成绝对主力：总价200万元以内的房源成交占比突破5成，达到50.7%。相较于一年前的36.9%，这一比例飙升了近14个百分点。
* 中高总价区间萎缩：200万元至300万元区间的占比微降至22.9%。
* 结论：上半年超过七成的杭州二手房买家，将总预算严格控制在300万元以内。

在面积端，套均成交面积降至101.5平方米，较去年同期减少约2平方米。60至90平方米的中小户型占比近四成，稳居市场主力地位。此外，60平方米以下的“极致刚需”户型占比虽仅为13%，但同比上升0.8个百分点，反映出预算有限的首套房买家正加速“上车”。

杭州城区航拍画面

价格回落至十年前水平是本轮调整中最引人注目的现象。以翠苑三区、朝晖七区等市中心老小区为例，上半年成交量均突破60套，几乎追平去年全年水平，但成交均价已回落至2万元/平方米左右，基本回到2016年前后的价格区间。

曾经被视为学区房“神盘”的耀江文鼎苑，价格从2021年高峰期的11万元/平方米，跌至目前的4万-4.7万元/平方米，五年间抹去了近七成的价格泡沫。

杭州我爱我家分析指出，“老破小”价格回归并非需求端突然爆发，而是供应端主动“割肉”的结果。大量前期挂牌价偏高的房源，经过房东多轮调价，终于触及买家心理临界点。与此同时，买家对价格高度敏感，一旦性价比凸显，决策速度显著加快。

与此形成鲜明对比的是，120平方米以上的大户型上半年成交量同比下滑了2.2个百分点。

改善型次新板块肉眼可见地降温

曾经风光无限的申花、亚运村等改善型次新板块热度明显减退。以亚运村的绿城桂冠东方为例，上半年仅成交49套，不足去年全年成交量的三成。

经纪人反馈，大户型带看量自去年下半年起持续下滑，今年上半年更是出现“看的人少、谈的人更少”的局面。若房东不降至买家心理价位，甚至难以获得谈判机会。

主城需求加速外溢，价格门槛重塑居住版图

价格门槛的持续降低，直接惠及了预算有限但急需上车的“新杭州人”及年轻家庭。在区域选择上，刚需购房呈现出清晰的“由内向外”溢散趋势。

上半年，主城核心的上城、拱墅、西湖、滨江四区成交占比全面下滑，其中上城区下降1.5个百分点，滨江区下降1个百分点。

主城的老旧小区

相反，外围板块热度攀升：
* 临平区：市场占比从10.2%跃升至12.2%；
* 钱塘区：从6%升至7.2%；
* 萧山区：小幅增至16%，稳固了全市第二大购房区域的地位。

为何出现“外热内冷”？在城东九堡从业5年的中介刘姐算了一笔账：“同样的250万元预算，在市中心只能买到四五十平方米、无电梯、停车难的‘老破小’；而在临平、星桥、大江东，却能买到80多平方米的新电梯房，居住体验截然不同。”

她近期帮一对在主城上班的小夫妻在临平成交了一套90平方米三居室，总价不到250万元。“他们计算过，通勤多花20分钟，但换来宽敞的居住空间，这笔账很值。”

业内人士认为，只要外围板块“1字头”“2字头”的单价优势存在，这种主城外溢趋势在下半年大概率将持续。杭州的居住半径正被价格力量硬生生向外推扩。

下半年展望：刚需主导，高总价房源承压

综合专家与业内人士观点，若无强力新政干预，下半年杭州楼市将延续“平稳波动、加速去化”的主基调。

• 成交量基本盘稳固：上半年4.67万套的成交量为全年打下良好基础，即便达不到去年高度，整体体量依然可观。
• 高总价房源去化压力大：随着学区房需求集中释放，单价高、面积大的次新房面临双重挤压——既要应对同板块新房的品质竞争，又要承受改善型买家观望情绪的压制。

刚需购房仍将是下半年的楼市主旋律

分析指出，刚需购房仍是下半年楼市主旋律，成交重心将继续围绕200万元以内的低价房源展开。短期内房价难有上行动力，“以价换量”仍是主流逻辑。

• 对卖家而言：合理调整价格预期，比等待市场反弹更为务实。
• 对买家而言：当前房源选择面广、议价空间大，是从容挑选的窗口期。

4.67万套的半年答卷，是杭州二手房市场通过“降低价格水位”换来的。对于卖家，这是资产缩水的阵痛期；对于预算有限的年轻购房者，这或许是近年来最友好的买方市场。

上半年杭州二手房成交量排行

橙柿互动·都市快报 记者 陆丹
编辑 肖旭
审核 罗祎 邵宇峰
校对 崔劲峰